Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung: Wann der Steuerwert zu hoch ist

Eine Immobilie im Nachlass oder eine vorweggenommene Grundstücksübertragung erscheint auf den ersten Blick häufig unkompliziert: Das Haus hat eine bestimmte Größe, es gibt einen Bodenrichtwert und vielleicht bereits eine ungefähre Einschätzung eines Maklers.

Steuerlich reicht das nicht aus.

Für die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer wird der Wert einer Immobilie nach den besonderen Regelungen des Bewertungsgesetzes ermittelt. Das Finanzamt übernimmt dabei weder automatisch einen geschätzten Marktpreis noch den Wert, den die Beteiligten im Übertragungsvertrag angegeben haben.

Aus unserer Beratungspraxis wissen wir: Die Höhe der späteren Erbschaft- oder Schenkungsteuer entscheidet sich häufig bereits bei der Immobilienbewertung. Wird ein zu hoher Grundbesitzwert bestandskräftig, lassen sich die Auswirkungen im späteren Steuerbescheid regelmäßig nicht mehr korrigieren.

Deshalb sollte nicht nur die Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung geprüft werden. Mindestens ebenso wichtig ist der gesonderte Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwerts.

Welcher Immobilienwert ist für die Erbschaftsteuer maßgeblich?

Für steuerliche Zwecke soll grundsätzlich der sogenannte gemeine Wert der Immobilie angesetzt werden. Gemeint ist damit vereinfacht der Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum maßgeblichen Bewertungsstichtag erzielt werden könnte.

Der Bewertungsstichtag ist bei einer Erbschaft grundsätzlich der Todestag des Erblassers. Bei einer Schenkung kommt es regelmäßig auf den Zeitpunkt an, zu dem die Schenkung steuerlich ausgeführt wurde.

Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse dürfen bei der Ermittlung des gemeinen Werts nicht berücksichtigt werden. Maßgeblich ist somit nicht, welchen subjektiven Wert die Immobilie für die Familie hat, sondern welcher Preis unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbar wäre.

Der steuerliche Wert wird anschließend bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs berücksichtigt. Erst danach werden persönliche Freibeträge, Steuerbefreiungen, Nachlassverbindlichkeiten und weitere Abzugspositionen geprüft.

Wie bewertet das Finanzamt eine Immobilie?

Das Finanzamt lässt die Immobilie normalerweise nicht individuell besichtigen. Es wendet die im Bewertungsgesetz vorgesehenen typisierten Bewertungsverfahren an.

Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt insbesondere von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Für bebaute Grundstücke sieht das Bewertungsgesetz das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren vor.

Diese Verfahren sind gesetzlich vorgegeben. Steuerpflichtige können daher nicht frei auswählen, welches Verfahren für sie zum günstigsten Ergebnis führt.

Unbebaute Grundstücke

Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert regelmäßig durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem maßgebenden Bodenrichtwert ermittelt.

Die Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen festgestellt. Maßgeblich ist grundsätzlich der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war.

In der Praxis muss insbesondere geprüft werden, ob das Grundstück tatsächlich mit dem Bodenrichtwertgrundstück vergleichbar ist. Abweichungen können sich beispielsweise ergeben aus:

• einer abweichenden Grundstücksgröße oder Grundstückstiefe,
• einer ungünstigen Grundstücksform,
• fehlender oder eingeschränkter Bebaubarkeit,
• einem abweichenden Entwicklungs- oder Erschließungszustand,
• bestehenden Dienstbarkeiten oder
• öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen.

Ein hoher Bodenrichtwert bedeutet daher nicht zwangsläufig, dass das konkrete Grundstück denselben Quadratmeterwert besitzt.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird grundsätzlich bei folgenden Immobilienarten angewendet:

• Eigentumswohnungen,
• Teileigentum sowie
• Ein- und Zweifamilienhäuser.

Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke oder Vergleichsfaktoren, die regelmäßig von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden. Die Vergleichsobjekte müssen hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale hinreichend mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen.

Berücksichtigt werden können beispielsweise:

• Lage und Mikrolage,
• Grundstücks- und Wohnfläche,
• Baujahr,
• Gebäudeart,
• Ausstattungsstandard,
• Modernisierungszustand,
• Stellplätze oder Garagen,
• Grundstückszuschnitt sowie
• Zeitpunkt der Vergleichsverkäufe.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11. März 2026 klargestellt, dass Finanzgerichte die von Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich ohne weitere eigene Sachaufklärung zugrunde legen dürfen. Eine weitergehende Prüfung ist insbesondere dann veranlasst, wenn konkrete methodische oder tatsächliche Fehler substantiiert vorgetragen werden. Ein bloßer Hinweis darauf, dass der festgestellte Wert zu hoch erscheine, reicht daher regelmäßig nicht aus.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird insbesondere für Immobilien angewendet, bei denen die erzielbaren Erträge im Vordergrund stehen. Dazu gehören regelmäßig:

• Mietwohngrundstücke,
• Geschäftsgrundstücke und
• gemischt genutzte Grundstücke, für die eine übliche Miete ermittelt werden kann.

Der Grundbesitzwert setzt sich vereinfacht aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen.

Beim Gebäudeertragswert werden insbesondere die erzielte oder übliche Miete, pauschalierte Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz berücksichtigt.

Gerade hier entstehen in der Praxis häufig Abweichungen zum tatsächlich erzielbaren Marktpreis. Das steuerliche Verfahren arbeitet mit typisierten Ansätzen. Besonderheiten eines konkreten Mietvertrags, ein erheblicher Instandhaltungsstau oder objektspezifische Vermietungsrisiken werden dadurch nicht immer vollständig abgebildet.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird insbesondere angewendet, wenn für ein Ein- oder Zweifamilienhaus beziehungsweise für Wohnungs- oder Teileigentum keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen. Daneben kommt es bei bestimmten Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken zur Anwendung.

Vereinfacht werden dabei der Bodenwert und der Gebäudesachwert zusammengerechnet. Der Gebäudesachwert wird anhand gesetzlich vorgegebener Herstellungskosten, der Gebäudefläche, des Baujahrs und der Alterswertminderung ermittelt. Das Ergebnis wird anschließend mit einem Sachwertfaktor an die Marktverhältnisse angepasst.

Das Problem: Ein typisierter rechnerischer Gebäudewert entspricht nicht zwangsläufig dem Preis, den ein Käufer für das konkrete Objekt zahlen würde.

Warum kann der steuerliche Grundbesitzwert zu hoch sein?

Die gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren sind notwendigerweise pauschalierend. Das Finanzamt berechnet den Wert anhand der eingereichten Angaben und der verfügbaren Marktdaten. Eine persönliche Besichtigung findet normalerweise nicht statt.

Individuelle wertmindernde Umstände können deshalb unberücksichtigt bleiben oder sich in der typisierten Berechnung nicht ausreichend auswirken.

Dazu gehören beispielsweise:

• erheblicher Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf,
• Feuchtigkeits-, Schimmel- oder Bauschäden,
• veraltete technische Anlagen,
• Altlasten oder Altlastenverdacht,
• ungünstige Grundstückszuschnitte,
• eingeschränkte Bebaubarkeit,
• Denkmalschutzauflagen,
• Wohnrechte, Nießbrauch oder Grunddienstbarkeiten,
• ungewöhnlich lange oder ungünstige Mietverträge,
• Leerstands- oder Vermietungsrisiken,
• eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten,
• fehlende Teilbarkeit eines Grundstücks oder
• eine erhebliche Abweichung von den typisierten Vergleichsobjekten.

Nicht jeder dieser Umstände führt automatisch zu einem niedrigeren steuerlichen Wert. Die Auswirkungen müssen vielmehr nachvollziehbar dokumentiert und wertmäßig begründet werden.

Kann ein niedrigerer Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden?

Ja. § 198 BewG ermöglicht den Nachweis, dass der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger war als der nach den gesetzlichen Standardverfahren ermittelte Grundbesitzwert.

Wird dieser Nachweis ordnungsgemäß geführt, muss grundsätzlich der niedrigere gemeine Wert angesetzt werden. Die Nachweislast liegt allerdings beim Steuerpflichtigen. Eine einfache Behauptung, eine Maklereinschätzung oder ein Auszug aus einer Kaufpreissammlung genügt regelmäßig nicht.

Nachweis durch ein Verkehrswertgutachten

Als Nachweis kann insbesondere ein Gutachten verwendet werden, das erstellt wurde durch:

• den zuständigen Gutachterausschuss oder
• einen entsprechend staatlich bestellten, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Nicht jedes Kurzgutachten und nicht jede Maklerbewertung erfüllt die gesetzlichen Anforderungen.

Das Gutachten muss sich auf den zutreffenden Bewertungsstichtag beziehen, die tatsächlichen Grundstücks- und Gebäudeverhältnisse vollständig erfassen und die gewählte Bewertungsmethode nachvollziehbar begründen.

Auch ein qualifiziertes Gutachten bindet das Finanzamt nicht automatisch. Das Finanzamt darf es fachlich prüfen und bei methodischen Mängeln, unzutreffenden Tatsachen oder nicht nachvollziehbaren Annahmen zurückweisen. Ein Gutachten sollte daher nicht allein nach dem günstigsten Preis des Gutachters ausgewählt werden.

Aus unserer Sicht ist vor Beauftragung stets zu klären:

1. Wie hoch ist der vom Finanzamt voraussichtlich angesetzte Wert?
2. Welcher niedrigere Verkehrswert ist realistisch nachweisbar?
3. Wie hoch wäre die tatsächliche Steuerersparnis?
4. Stehen die Gutachterkosten in einem vernünftigen Verhältnis zur möglichen Entlastung?

Wir empfehlen ein Gutachten nicht reflexartig. Zunächst sollte eine steuerliche Vergleichsberechnung erfolgen.

Kann ein tatsächlicher Verkaufspreis als Nachweis dienen?

Auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann den niedrigeren gemeinen Wert belegen.

Ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist, kann grundsätzlich als Nachweis des niedrigeren Immobilienwerts herangezogen werden.

Liegt der Verkauf außerhalb dieses Einjahreszeitraums, kann der Kaufpreis ebenfalls berücksichtigt werden, wenn sich die maßgeblichen tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse seit dem Bewertungsstichtag nicht verändert haben.

Entscheidend ist, dass es sich um einen marktüblichen Verkauf handelt. Problematisch können insbesondere sein:

• Verkäufe zwischen nahestehenden Personen,
• Not- oder Zwangsverkäufe,
• ungewöhnliche Nebenabreden,
• Kaufpreise, die durch persönliche Beziehungen beeinflusst wurden, oder
• Verkäufe nach wesentlichen Veränderungen oder Sanierungsmaßnahmen.

Wird eine geerbte Immobilie zeitnah verkauft, sollten daher sämtliche Unterlagen zum Verkaufsprozess aufbewahrt werden. Dazu gehören insbesondere Makleraufträge, Exposés, Kaufangebote, Besichtigungsprotokolle und der notarielle Kaufvertrag.

Diese Unterlagen können belegen, dass die Immobilie tatsächlich am Markt angeboten und der Kaufpreis unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielt wurde.

Der Grundbesitzwert wird in einem eigenen Bescheid festgestellt

Der Immobilienwert wird grundsätzlich nicht unmittelbar im Erbschaftsteuer- oder Schenkungsteuerbescheid ermittelt.

Das für die Immobilie zuständige Finanzamt stellt den Grundbesitzwert regelmäßig durch einen gesonderten Feststellungsbescheid fest. Bei mehreren Beteiligten, etwa einer Erbengemeinschaft, kann die Feststellung gesondert und einheitlich erfolgen.

Dieser Feststellungsbescheid ist für den späteren Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid bindend. Einwände gegen die Höhe des Immobilienwerts müssen daher gegen den Grundbesitzwertbescheid gerichtet werden.

Es ist regelmäßig nicht ausreichend, erst gegen den späteren Erbschaftsteuerbescheid vorzugehen. Der Bundesfinanzhof hat ausdrücklich bestätigt, dass Einwendungen gegen einen gesondert festgestellten Grundbesitzwert im Verfahren gegen den nachfolgenden Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid grundsätzlich nicht mehr erfolgreich geltend gemacht werden können.

Die Einspruchsfrist beträgt im Regelfall einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Der Bescheid sollte deshalb nach Erhalt unmittelbar geprüft werden.

Aus unserer Beratungspraxis ist dies einer der wichtigsten Punkte: Häufig konzentrieren sich Erben zunächst ausschließlich auf den späteren Erbschaftsteuerbescheid. Zu diesem Zeitpunkt ist der eigentliche Bewertungsbescheid jedoch bereits bestandskräftig.

Bewertung und Steuerbefreiung sind zwei unterschiedliche Prüfungsschritte

Ein zutreffend ermittelter Grundbesitzwert bedeutet noch nicht automatisch, dass dieser Wert vollständig der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegt.

Nach der Bewertung ist gesondert zu prüfen, ob persönliche Freibeträge oder besondere Steuerbefreiungen greifen.

Zehnprozentiger Abschlag für vermietete Wohnimmobilien

Bestimmte zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nach § 13d ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt.

Die Begünstigung gilt insbesondere für vermietete Wohnimmobilien im Inland sowie unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch für Grundstücke innerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums. Die Immobilie darf dabei grundsätzlich nicht zu einem begünstigten Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören.

Der Abschlag wird nicht bereits im Grundbesitzwertbescheid vorgenommen. Er ist grundsätzlich erst im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungsteuerfestsetzung zu berücksichtigen.

Steuerbefreiung für das Familienheim

Bei selbst genutzten Familienheimen kann unter engen Voraussetzungen eine vollständige Steuerbefreiung in Betracht kommen.

Die Voraussetzungen unterscheiden sich danach, ob die Immobilie auf einen Ehegatten, Lebenspartner oder ein Kind übergeht. Bei einem Erwerb durch Kinder ist unter anderem die Begrenzung der begünstigten Wohnfläche zu beachten. Außerdem muss die Immobilie grundsätzlich unverzüglich selbst zu Wohnzwecken genutzt werden.

Eine spätere Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb der gesetzlichen Zehnjahresfrist kann zur rückwirkenden Versagung der Steuerbefreiung führen, sofern kein gesetzlich anerkannter zwingender Grund vorliegt.

Die Familienheimbefreiung darf deshalb nicht allein anhand der bisherigen Nutzung durch den Erblasser beurteilt werden. Entscheidend ist auch, wie der Erwerber die Immobilie nach dem Erbfall tatsächlich nutzt.

Nießbrauch und Wohnrechte

Bei Schenkungen behalten sich Eltern häufig ein lebenslanges Nießbrauchs- oder Wohnrecht vor.

Ein solches Recht kann den steuerpflichtigen Erwerb erheblich mindern. Der Kapitalwert wird insbesondere anhand des jährlichen Nutzungswerts und der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person ermittelt.

Allerdings muss sorgfältig geprüft werden, an welcher Stelle das Nutzungsrecht bereits wertmindernd berücksichtigt wurde. Wurde ein Nießbrauch oder Wohnrecht bereits bei einem nachgewiesenen niedrigeren Verkehrswert eingerechnet, darf dieselbe Belastung grundsätzlich nicht ein zweites Mal vollständig als Schuld abgezogen werden.

Wann lohnt sich ein Immobiliengutachten?

Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Ein Gutachten kommt insbesondere in Betracht, wenn:

• der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert deutlich über einem realistischen Marktwert liegt,
• erhebliche Baumängel oder ein Sanierungsstau bestehen,
• die Immobilie durch Rechte oder Nutzungseinschränkungen belastet ist,
• das Objekt ungewöhnlich und nur eingeschränkt mit anderen Immobilien vergleichbar ist,
• ein zeitnaher Verkauf zu einem deutlich niedrigeren Kaufpreis erfolgt ist,
• persönliche Freibeträge überschritten werden oder
• durch die Wertreduzierung eine andere Steuersatzstufe erreicht werden kann.

Weniger sinnvoll kann ein Gutachten sein, wenn der Erwerb auch mit dem höheren Finanzamtswert vollständig innerhalb der persönlichen Freibeträge bleibt.

Maßgeblich ist nicht allein die Differenz zwischen Steuerwert und Verkehrswert. Entscheidend ist, welche konkrete Steuerersparnis sich daraus ergibt.

So prüfen wir einen Grundbesitzwert in der Beratung

Bei der Prüfung gehen wir regelmäßig in mehreren Schritten vor:

1. Zunächst prüfen wir, welches gesetzliche Bewertungsverfahren angewendet wurde.
2. Anschließend kontrollieren wir die zugrunde gelegten Flächen, Mieten, Baujahre, Bodenrichtwerte, Restnutzungsdauern und sonstigen Bewertungsparameter.
3. Danach erfassen wir objektspezifische Besonderheiten, die das Finanzamt möglicherweise nicht berücksichtigt hat.
4. Wir vergleichen den Steuerwert mit vorhandenen Kaufangeboten, Marktinformationen oder einem tatsächlich erzielten Verkaufspreis.
5. Auf dieser Grundlage berechnen wir die mögliche steuerliche Auswirkung eines niedrigeren Werts.
6. Erst danach entscheiden wir gemeinsam mit dem Mandanten, ob ein Einspruch und gegebenenfalls ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten wirtschaftlich sinnvoll sind.

Unser Ziel ist dabei nicht, um jeden Preis einen möglichst niedrigen Immobilienwert zu erklären. Der Wert muss gegenüber dem Finanzamt fachlich belastbar und rechtlich durchsetzbar sein.

Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer

In der Praxis sehen wir insbesondere folgende Fehler:

• Der Grundbesitzwertbescheid wird ungeprüft abgelegt.
• Die Einspruchsfrist wird versäumt.
• Sanierungsbedarf wird nur behauptet, aber nicht dokumentiert.
• Ein ungeeigneter Gutachter wird beauftragt.
• Das Gutachten bezieht sich auf den falschen Bewertungsstichtag.
• Ein zeitnah erzielter niedrigerer Verkaufspreis wird dem Finanzamt nicht mitgeteilt.
• Steuerpflichtige greifen nur den Erbschaftsteuerbescheid und nicht den Grundlagenbescheid an.
• Nießbrauch oder Wohnrechte werden doppelt oder an der falschen Stelle berücksichtigt.
• Steuerbefreiungen und Immobilienbewertung werden miteinander verwechselt.
• Ein teures Gutachten wird beauftragt, obwohl aufgrund der Freibeträge keine Steuerersparnis eintreten kann.

FAQ zur Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie?

Das Finanzamt wendet die gesetzlichen Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes an. Je nach Immobilienart erfolgt die Bewertung im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Unbebaute Grundstücke werden regelmäßig anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts bewertet.

Muss ich den vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert akzeptieren?

Nein. Ist der tatsächliche gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger, kann dieser nach § 198 BewG nachgewiesen werden. Dafür ist regelmäßig ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder ein geeigneter, marktüblich zustande gekommener Kaufpreis erforderlich.

Reicht die Einschätzung eines Immobilienmaklers aus?

Eine unverbindliche Maklereinschätzung reicht regelmäßig nicht als Nachweis nach § 198 BewG aus. Sie kann aber ein erstes Indiz dafür sein, dass der steuerliche Wert überprüft werden sollte.

Wird ein zeitnaher Verkaufspreis vom Finanzamt anerkannt?

Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis kann grundsätzlich als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen. Voraussetzung ist insbesondere, dass der Kaufpreis marktüblich zustande gekommen ist.

Gegen welchen Bescheid muss Einspruch eingelegt werden?

Einwendungen gegen die Höhe des Immobilienwerts müssen grundsätzlich gegen den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts gerichtet werden. Der spätere Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid ist an diese Wertfeststellung gebunden.

Werden vermietete Wohnimmobilien steuerlich günstiger behandelt?

Unter den Voraussetzungen des § 13d ErbStG werden bestimmte zu Wohnzwecken vermietete Immobilien nur mit 90 Prozent ihres Grundbesitzwerts angesetzt.

Ist ein geerbtes Familienheim immer steuerfrei?

Nein. Die Familienheimbefreiung ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Insbesondere kommt es auf das Verwandtschaftsverhältnis, die bisherige Nutzung durch den Erblasser und die anschließende Selbstnutzung durch den Erwerber an.