BFH | Kaufpreisaufteilung bei denkmalgeschützter Immobilie

1. Warum die Kaufpreisaufteilung bei Denkmalschutz so wichtig ist

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt, hofft regelmäßig auf hohe Abschreibungen (AfA) und steuerliche Förderungen. Steuerlich entscheidend ist dabei, wie der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits aufgeteilt wird.

Denn:

• Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibbar,
• Grund und Boden ist nicht abnutzbar und damit nicht abschreibungsfähig.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 7. Oktober 2025 (IX R 26/24) nun ausdrücklich klargestellt:

• Auch bei denkmalgeschützten Objekten ist eine Kaufpreisaufteilung zwingend,
• und das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV ist dafür ein zulässiges Wertermittlungsverfahren.

2. Der Streitfall: Denkmalschutz, Gesamtkaufpreis und „0 € Bodenwert“

2.1 Ausgangssituation

Im Streitfall erwarb der Kläger ein mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebautes Grundstück. Es wurde nur ein Gesamtkaufpreis vereinbart, inklusive Anschaffungsnebenkosten lag der Betrag bei rund 840.000 Euro.

Der Kläger machte bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die AfA auf Basis der gesamten Anschaffungskosten geltend – ohne jegliche Aufteilung auf Grund und Boden. Begründung:

• Das Objekt sei wegen des Denkmalschutzes quasi „ewig“ nutzbar,
• ein eigenständiger Bodenwert sei wirtschaftlich nicht erzielbar,
• daher sei der Wert des Grund und Bodens mit 0 € anzusetzen.

2.2 Reaktion des Finanzamts

Das Finanzamt akzeptierte diesen Ansatz erwartungsgemäß nicht. Stattdessen:

• Aufteilung der Anschaffungskosten: rund 59 % Grund und Boden, rund 41 % Gebäude,
• AfA-Bemessungsgrundlage nur auf den Gebäudeanteil,
• Ansatz eines AfA-Satzes von 2,5 %.

3. Gutachten, Finanzgericht und der Weg zum BFH

3.1 Gerichtliches Sachverständigengutachten

Das Finanzgericht ließ ein Sachverständigengutachten erstellen. Dieser Sachverständige nutzte das allgemeine Ertragswertverfahren und kam zu folgendem Ergebnis:

• Gebäudeanteil: 41,10 % der Anschaffungskosten
• Grund- und Bodenanteil: 58,90 % der Anschaffungskosten

Wesentliche Aussagen des Gutachters:

• Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes mindert nicht den Kaufpreisanteil für den Grund und Boden.
• Auch ein denkmalgeschütztes Gebäude hat keine „ewige“ Nutzungsdauer, sondern eine begrenzte Restnutzungsdauer.

Parallel legte der Kläger ein eigenes (Partei-)Gutachten vor, das – wenig überraschend – zu dem Ergebnis kam, dass der Bodenwert 0 € betrage und der gesamte Kaufpreis dem Gebäude zuzuordnen sei.

3.2 Entscheidung des Finanzgerichts

Das Finanzgericht folgte dem gerichtlichen Gutachten und wies die Klage ab. Es sah die Aufteilung nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren als sachgerecht an und übernahm die dort ermittelten Quoten.

4. Entscheidung des BFH: Ertragswertverfahren ja, „ewige Nutzungsdauer“ nein

4.1 Aufteilung der Anschaffungskosten

Der BFH hält die Revision nur teilweise für begründet – aber nicht in Bezug auf die Kaufpreisaufteilung:

• Die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude auf Basis des Sachverständigengutachtens ist nicht zu beanstanden.
• Das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV ist auch bei einem denkmalgeschützten Objekt ein zulässiges Wertermittlungsverfahren.

Damit bestätigt der BFH seine Linie zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken:
Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln, danach werden die Anschaffungskosten im Verhältnis dieser Werte aufgeteilt.

4.2 Begrenzte Nutzungsdauer auch bei Denkmalschutz

Wesentlich ist die Absage an die Argumentation der „ewigen“ Nutzungsdauer:

• Maßgeblich ist die Zeitspanne, in der die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann.
• Auch ein Denkmalobjekt braucht Modernisierung, Instandsetzung und kann im Extremfall auch abgerissen und neu aufgebaut werden.

Die Behauptung, Denkmalschutz führe zu einer unbegrenzten Nutzungsdauer und damit faktisch zu einer Vollzuordnung des Kaufpreises zum Gebäude, wurde vom BFH klar zurückgewiesen.

4.3 AfA-Satz: 3,3 % statt 2,5 %

Teilweise erfolgreich war die Revision beim Thema AfA-Satz:

• Der gerichtlich bestellte Sachverständige hatte eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren ermittelt.
• Daraus folgt nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ein AfA-Satz von 3,3 %,
• nicht lediglich 2,5 %, wie vom Finanzamt zuvor angesetzt.

5. Praktische Konsequenzen für Käufer denkmalgeschützter Immobilien

5.1 Keine „Gestaltung“ durch 0-€-Bodenwerte

Versuche, bei denkmalgeschützten Immobilien den Bodenwert mit 0 € anzusetzen, sind nach dieser Entscheidung in der Praxis kaum noch haltbar.

Kernpunkte:

• Grund und Boden bleibt ein eigenständiges Wirtschaftsgut,
• Denkmalschutz hebt die Bodenwertrelevanz nicht auf,
• Gutachten, die den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zuschlagen, werden regelmäßig an der BFH-Rechtsprechung scheitern.

5.2 Ertragswertverfahren als „sicherer Hafen“ – aber sauber begründet

Das Urteil stärkt das allgemeine Ertragswertverfahren als zulässige Methode der Kaufpreisaufteilung – auch bei Denkmalschutz. Wichtig ist aber:

• das Verfahren muss konkret und nachvollziehbar auf das Objekt angewendet werden,
• die Restnutzungsdauer muss plausibel begründet sein,
• die Ertragsaussichten müssen realistisch und marktnah eingeschätzt werden.

5.3 Dokumentation und Gutachtenqualität

Für Investoren und Vermieter denkmalgeschützter Immobilien bedeutet das:

• Gutachtenqualität wird entscheidend: Pauschale oder einseitig „optimierte“ Parteigutachten haben wenig Chance.
• Wer den Kaufpreis zugunsten des Gebäudeanteils verschieben will, braucht ein fachlich belastbares Bewertungsmodell, das sich an der ImmoWertV und der BFH-Rechtsprechung orientiert.

6. Checkliste: Worauf Sie bei der Kaufpreisaufteilung achten sollten

Für die Praxis – insbesondere bei Denkmalschutzimmobilien – sollten folgende Punkte geprüft werden:

1. Gesamtkaufpreis
   • Liegt nur ein einheitlicher Kaufpreis vor? Dann ist eine Aufteilung zwingend.
2. Wertermittlung
   • Getrennte Ermittlung von Bodenwert und Gebäudewert (z. B. mittels allgemeinen Ertragswertverfahrens).
3. AfA-Bemessungsgrundlage
   • AfA nur auf den Gebäudeanteil,
   • korrekter AfA-Satz auf Basis der Restnutzungsdauer (z. B. 3,3 % bei 30 Jahren).
4. Gutachten
   • Einsatz von neutralen, sachverständigen Gutachten,
   • vollständige und nachvollziehbare Dokumentation.
5. Risikomanagement
   • Überprüfung bestehender Aufteilungen bei größeren Objekten,
   • Vorbereitung auf mögliche Nachfragen der Finanzverwaltung.

7. Fazit: Mehr Rechtssicherheit – aber auch weniger Spielraum

Der BFH schafft mit seinem neuen Urteil mehr Rechtssicherheit:

• Die Kaufpreisaufteilung bei denkmalgeschützten Immobilien folgt denselben Grundsätzen wie bei anderen bebauten Grundstücken.
• Das Ertragswertverfahren ist ausdrücklich zulässig,
• Denkmalschutz rechtfertigt weder 0-€-Bodenwerte noch „ewige“ Nutzungsdauern.

Für Investoren und Vermieter heißt das:
Die steuerliche Gestaltung bei Denkmalschutzobjekten bleibt interessant – aber sie muss sauber begründet, dokumentiert und rechtlich abgestützt sein.

Wie mgp Sie unterstützen kann

Wir prüfen für Sie:

• die steuerliche Struktur Ihres Immobilieninvestments,
• die Plausibilität und Angreifbarkeit bestehender Kaufpreisaufteilungen,
• die Gestaltung von Gutachten und Vertragsklauseln zur Absicherung gegenüber dem Finanzamt,
• sowie die AfA-Bemessung und Optimierung im Rahmen der gesetzlichen Spielräume.

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie erworben haben oder erwerben wollen und unsicher sind, ob Ihre Kaufpreisaufteilung und AfA einem BFH-Maßstab standhalten, schauen wir uns das gern einmal kritisch an, bevor es die Finanzverwaltung tut. Jetzt Kontakt zu mgp Merla Ganschow & Partner Steuerberater und Rechtsanwälte aufnehmen.